Neue Entscheidung des BGH zu Renovierungspflichten eines Mieters am 14.01.2009

Bekanntertermaßen hatte der Bundesgerichtshof in den letzten Jahren aus den verschiedensten Gründen eine Vielzahl von Mietvertragsklauseln für unwirksam erklärt, in denen der Mieter zur Durchführung von Renovierungsleistungen in der Wohnung verpflichtet wurde. ( Siehe auch auf dieser Seite ganz unten )

In der jetzt bekannt gewordenen Entscheidung aber hat er demgegenüber eine Endrenovierungsklausel, also eine Verpflichtung des Mieters zur kompletten Instandsetzung der Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses, für wirksam gehalten.

Der scheinbare Widerspruch wird erst dann plausibel, wenn man genauer nachliest. Während formularmäßige Renovierungsklauseln in Mietverträgen stets eine Überbürdung des Mieters darstellen sollen, die unzulässig sind, steht es nach Auffassung des BGH einem Mieter allerdings frei, sich durch eine Einzelvereinbarung zu verpflichten.

Im vorliegenden Fall hatten sich nämlich die Mietparteien in einem seperaten Übergabeprotokoll zu Beginn des Mietverhältnisses unabhängig vom Mietvertrag darauf geeinigt, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung vollständig renoviert. Eine solche Einzelabrede ist aber nach Auffassung des höchsten Deutschen Zivilgerichtes im Gegensatz zu formularmäßig im Mietvertrag vorgedruckten Abreden nicht unwirksam.

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Eigenbedarfskündigung trotz freiwerdender Wohnung im Haus rechtens

Ein Vermieter darf auch dann wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn im Haus kurze Zeit später eine andere Wohnung frei wird. Er muss den betroffenen Mietern diese auch nicht als Alternativwohnung anbieten. So jedenfalls lautet ein Urteil des Bundesgerichtshofs in Karlsruhe

vom 4. Juni 2008.

Zwar müsse ein Vermieter dem gekündigten Mieter grundsätzlich bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, freie Wohnung im selben Haus anbieten. In dem zur Entscheidung anstehenden Fall seien die Voraussetzungen dafür aber nicht gegeben gewesen (Az.: VIII ZR 292/07). Denn in diesem Zeitraum stand keine freie Wohnung zur Verfügung. Eine potenzielle Alternativwohnung wurde aufgrund einer Kündigung durch die Mieter erst zum 31. März 2006 frei - die Kündigungsfrist für den Eigenbedarf lief aber schon am 28. Februar des Jahres ab.

BGH bejaht Schadenersatzanspruch bei mangelhafter Schwarzarbeit

Hauseigentümer können auch bei «schwarz» erteilten Bauaufträgen Schadensersatz wegen mangelhafter Arbeiten fordern. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom Donnerstag ist das dann möglich, wenn sich der «Pfusch» im Gebäude selbst niedergeschlagen hat, so dass eine Rückabwicklung des Vertrags nicht wirtschaftlich sinnvoll zu bewältigen ist. Das Karlsruher Gericht begründete dies mit den Besonderheiten von Bauverträgen, so dass die Urteile nicht generell auf Schwarzarbeit übertragbar sind.

» Die Einzelheiten

Keine Kostenerstattung bei Selbstbeseitigung eines Mangels durch Mieter

Mit seinem Urteil vom 16. Januar 2008 (Az. VIII ZR 222/06, erst jetzt vom Bundesgerichtshof ver-öffentlicht) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Mieter einer Wohnung, der eigenmächtig einen Mangel der Mietsache beseitigt, keinen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen zur Mangelbeseitigung hat. Dies gilt zumindest dann, wenn der Vermieter weder mit der Mangelbeseitigung im Verzug ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB) noch die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache notwendig ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Im vorliegenden Fall hatte eine Mieterin ohne Rücksprache mit dem Vermieter Mängel an einer Heizung beseitigen lassen und den Vermieter auf Erstattung der dafür gezahlten Vergütung in Anspruch genommen. Der BGH stellte fest, dass weder eine umgehende Beseitigung des Mangels notwendig noch der Vermieter in Verzug war. Dies galt im vorliegenden Fall auch, obwohl im Mietvertrag fest-gehalten worden war, dass die Heizung dringend kontrolliert werden muss.

Der BGH stellte des Weiteren fest, dass kein Aufwendungsersatz-anspruch nach § 539 Abs. 1 BGB i.V.m. § 677 ff. BGB und kein Schadensersatzanspruch nach § 536a Abs. 1 BGB besteht. Nach der gesetzlichen Wertung des § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB stehe dem Vermieter grundsätzlich der Vorrang bei der Beseitigung von Mängeln zu. Er solle nicht vor vollendete Tatsachen gestellt werden und selbst die Möglichkeit haben, eine Mietsache darauf zu überprüfen, ob der Mangel bestehe.

Abrechnung der Betriebskosten werden einfacher (?)

Das Zu- und Ablaufprinzip ist bei der Ermittlung der angefallenen Betriebskosten grundsätzlich zulässig.

Beliebte Streitfrage zwischen Mietparteien bei der Abrechnung von Nebenkosten ist stets, ob die in der Abrechnung veranschlagten Kosten auch tatsächlich im Abrechnungszeitraum entstanden sind. In Oberhausen entzündet sich der Streit oft bei der Abrechnung der Wasserkosten, welche vom RWW meist azyklisch, das heißt eben nicht vom 01. Januar bis 31. Dezember abgerechnet werden. Viele Vermieter in Oberhausen haben sich dann insoweit beholfen, dass sie die im Jahr bezahlten Akontozahlungen und den Rechnungsendbetrag zur Bezifferung der Wasserkosten zugrunde gelegt haben. ( Sogenanntes Zu- und Ablaufprinzip )

Diese Berechnungsweise ist allerdings vom Landgericht Duisburg als unzulässig bezeichnet worden, weil damit auch Kosten veranschlagt wurden, die im Abrechnungszeitraum nicht verursacht worden sind. Die Duisburger Richter haben es insoweit für erforderlich gehalten, dass der im Abrechnungszeitraum angefallene Verbrauch konkret berechnet wird.

In der Praxis musste ein Oberhausener Vermieter daher nach Maßgabe des Landgerichtes erst die Folgeabrechnung des RWW abwarten, den genauen Wasserverbrauch für den Zeitraum vom 01. Januar bis 31. Dezember ermitteln, um dann die insoweit errechneten Wasserkosten in der Betriebskostenabrechnung zu veranschlagen.

„Zu kompliziert!“ Fanden jetzt die Bundesrichter in Karlsruhe. (BGH VIII ZR 49/07). Auch ein mathematisch durchschnittlich begabter Vermieter muss in der Lage sein, eine korrekte Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Demgemäß soll eine Ermittlung der angefallenen Kosten anhand der geleisteten Akontozahlungen des Vermieters jedenfalls dann zulässig sein, wenn es keinen Mieterwechsel gegeben hat, da in diesen Fällen niemand benachteiligt wird.

Ausdrücklich offen gelassen haben die Richter aber die Frage, was zu geschehen hat, wenn Mieter im Abrechnungszeitraum aus- oder einziehen. In diesen Fällen sind unter Umständen Ungerechtigkeiten und Ungereimtheiten infolge des jetzt für zulässig erklärten Abflussprinzips nicht auszuschließen. Rechnet der Wasserversorger von Juli 2006 bis Juni 2007 ab, kann es passieren, dass Mieter, die erst im Mai 2007 eingezogen sind, noch die Wasserpreise für 2006 zahlen müssen. Man darf gespannt sein, wie der BGH diese Frage, die die Gerichte weiterhin beschäftigen wird, lösen kann….

Eine vom Vermieter ausgesprochene Abmahnung

dient nach

Der BGH in Karlsruhe

Auffassung des Bundesgerichthofes allenfalls dazu dem Mieter sein pflichtwidriges Verhalten von Augen zu führen und bedeutet keinen Beweisvorsprung des Vermieters in einem eventuellen Folgerechtstreit über die Pflichtverletzung. Da der bloße Hinweis auf ein Fehlverhalten des Mieters stellt insoweit nach Auffassung der Bundesrichter keine Rechtsverletzung dar, weshalb die Rücknahme einer Abmahnung auch nicht gerichtlich durchgesetzt werden kann.

Urteil zur Mieterhöhung

Mit seinem Urteil vom 10. Oktober 2007 (Az.: VIII ZR 331/06) hat der Bundesgerichtshof den Instanzgerichten eine weitere Lehrstunde zu den formellen und materiellen Anforderungen an Mieterhöhungserklärungen bei Teilinklusivmieten*) gegeben und dabei den Vermietern erneut Unterstützung gewährt.

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung verschiedene Aspekte der Mieterhöhung zu würdigen gehabt und ist hierbei insbesondere auf die formellen Anforderungen der Mieterhöhungserklärung eingegangen.

Entscheidung der Bundesrichter zur den Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung

*) Im Gegensatz zu den sogenannten Nettokaltmieten werden bei Teilinklusivmieten nicht alle Betriebskostenarten neben der Miete umgelegt und sind daher kalkulatorischer Bestandteil des Miete.

Zum Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Umstellung der Wärmeversorgung

Auch im Rahmen der jüngsten Entscheidung des BGH stellten die Bundesrichter wieder einmal klar, dass ein Vermieter verpflichtet ist, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der von dem Mieter zu tragenden Kosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten.

In dem zur Entscheidung stehenden Fall stand die Umstellung der Wärmenversorgung auf einen Drittanbieter ( sog. Wärmecontracting) zur Überprüfung an. Der Mieter hatte die Nachzahlung seiner Heizkostennachzahlung mit der Begründung verweigert, dass die Heizkosten unnötig teuer seien, weil die Heizenergie durch einen Drittanbieter geliefert worden war, der im Gegensatz zum Vermieter auch die Anschaffungs- und Unterhaltungskosten der Heizungsanlage umlegt hatte. Darin sah der Mieter einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, welches ihn zur Kürzung der Heizkosten berechtigen würde.

Der BGH hat die Klage letztendlich abgewiesen, weil der Wärmecontractingvertrag zum Zeitpunkt der Begründung des Mietverhältnisses bereits abgeschlossen war und auch zumindest im Abrechnungszeitraum nicht zugunsten eines günstigeren Lösung aufgekündigt werden konnte. Der Vermieter hatte insoweit im konkreten Fall während des Überprüfungszeitraumes keinen Einfluss auf die Wärmeversorgung und konnte daher auch nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen.

Dessen ungeachtet sollte eine vom Vermieter veranlasste Änderung der Betriebskostenbelastung nach den nunmehr nochmals bestätigten Grundsätzen zum Wirtschaftlichkeitsgebot genau geprüft werden.

Zu den Entscheidungsgründen im Einzelnen

BGH zur Heiz- und Betriebskostenabrechnung - Aus Karlsruhe nichts (wirklich) Neues

Mit seinem Urteil vom 31. Oktober 2007 hat der Bundesgerichtshof eine Reihe noch nicht vom höchsten deutschen Zivilgericht behandelter Rechtsfragen entschieden. Gegenstand der Ent-scheidung waren vor allem unmittelbar anhand des Wortlauts der Gesetze zu lösende Rechtsfra-gen, die offensichtlich dem Mieter bzw. seinen Vertretern auch durch einfache Lektüre des Ge-setzes bzw. Verordnungstextes nicht nahezubringen waren.

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Endrenovierungsklauseln sind unzulässig

Eine mietvertragliche Vereinbarung, wonach ein Mieter seine Wohnung am Ende der Mietzeit renovieren muß, ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofes nicht zulässig. Den wesentlich Inhalt der neuen Entscheidung könne Sie nachfolgende herunterladen und nachlesen.

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